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When is the right time to buy a property? (EN)
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Quand est-ce le bon moment pour acheter une propriété ?
Clémence Meurant, Conseillère en prêts chez ING.
Chez ING, nous vous donnons les moyens de faire votre travail.
Les prix de l'immobilier au Luxembourg ont poursuivi leur croissance régulière pendant des années. Mais pour les nouveaux arrivants au Grand-Duché, savoir exactement quand acheter est une question difficile. Aujourd'hui, nous allons discuter avec Clémence Meurant, conseillère en prêts chez ING, qui va nous éclairer sur la façon d'avoir les meilleures chances d'acquérir une propriété, tout en répondant à toutes les petites questions que vous devez vous poser avant de rencontrer votre banquier.
- Clémence, bon après-midi.
- Bon après-midi, Jim.
- Comment allez-vous?
- Bien, et vous-même?
- Oui, très bien, merci.
Maintenant, bien sûr, tout le monde sait que les prix de l'immobilier sont super élevés au Luxembourg. Est-ce que ça vaut toujours la peine d'acheter, ou devrais-je louer ?
- Eh bien Jim, pourquoi payer un loyer élevé à un propriétaire alors que vous pouvez le payer vous-même ?
Très bon point. Mais il y a plus que ça, n'est-ce pas ?
- Oui, bien sûr. Cela dépend vraiment de votre situation personnelle en ce moment. Par exemple, allez-vous rester ici à long terme? Venez-vous seul ou avec votre famille ? Avez-vous un revenu suffisant ? Disposez-vous d'économies suffisantes ? Ce genre de choses.
Si je suis célibataire et que je vis ici depuis 20 ans, j'aurais dû acheter il y a 20 ans, n'est-ce pas ?
- Oui, en effet. Eh bien, dans l'ensemble, il n'y a pas de mauvaise ou de bonne réponse à cette question. Cela dépend simplement de vos projets à vie.
Combien puis-je emprunter ?
Disons que je veux acheter un endroit maintenant. Je veux calculer combien je peux emprunter. On me disait toujours que c'était 3,5 fois mon revenu brut. Est-ce encore vrai ?
- C'est vrai, Jim, mais ce n'est pas si facile. Il faut tenir compte de deux choses lorsqu'on veut calculer son emprunt : premièrement, son ratio d'endettement et, deuxièmement, son revenu disponible ou sa marge financière.
Ratio d'endettement ? Qu'est-ce que c'est ?
- Le ratio d'endettement est essentiellement le pourcentage de vos versements mensuels par rapport à votre revenu mensuel net global.
Ah, donc par exemple, si je mets 5.000 euros net sur mon compte, vous êtes très intéressé par le montant de mon remboursement hypothécaire ?
- Exactement. Au Luxembourg, le ratio d'endettement est de 45 %.
Pouvez-vous imaginer ? Cela semble très élevé.
- Oui, par rapport aux autres pays. Par exemple, en France, c'est 33 %. Mais vous pouvez atteindre ce ratio d'endettement très rapidement. Pour vous donner un exemple, je dois faire la plupart des hypothèques sur 30 ans pour rester en deçà de ce critère.
Comment mon revenu disponible est-il calculé ?
Et comment mon niveau de revenu disponible est-il calculé ?
- Le revenu disponible est essentiellement le montant qui est disponible après que vous avez fait face à toutes vos dépenses. Il est calculé en fonction de plusieurs facteurs, comme si vous êtes célibataire ou en couple, si vous avez des enfants, si vous avez une voiture (combien), si vous avez d'autres prêts.
Donc, Jim, comme vous pouvez le constater, il n'est pas si facile de calculer vos versements mensuels et votre capacité d'emprunt. Je vous recommande vivement de prendre rendez-vous à la banque avant de signer un contrat de réservation.
La pandémie m'a fait repousser l'idée d'aller voir des personnes physiques. Puis-je faire tout ceci en ligne ?
Comment puis-je faire une demande d'hypothèque en ligne ?
- Oui, bien sûr. ING Luxembourg vous permet de faire une simulation ou même de lancer une demande de prêt hypothécaire en ligne.
Est-ce plus rapide ? Ai-je une réponse plus rapide ?
- Ce n'est pas plus rapide, mais ce sera plus facile pour vous et pour nous. Parce que lorsque vous voulez introduire une demande d'hypothèque, vous pouvez sélectionner la mise de fonds, le type de taux, vos mensualités, et aussi joindre certains documents tels que les fiches de paie, l'entreprise, vos relevés bancaires. Cela permettra à la banque d'analyser la situation avant de prendre rendez-vous avec vous.
D'accord, donc une partie du travail est faite à l'avance. Mais sans tenir compte du coût réel de la propriété, y a-t-il d'autres facteurs dont je devrais tenir compte ?
- Oui, bien sûr.
Coûts supplémentaires
Le plus important, ce sont les coûts supplémentaires que vous payez en plus du prix de la propriété. Les coûts supplémentaires concernent les frais de notaire, qui représentent 1% du prix de l'immobilier. Il s'agit de l'acte d'achat et de l'acte hypothécaire. Et vous avez les frais d'inscription de 7% en plus. Il y a donc un coût supplémentaire de 7 % qui s'ajoute au coût de la propriété.
Aides publiques
Et l'autre côté de la médaille ? Est-ce que je reçois de l'aide du gouvernement ?
- Diverses aides d'État sont disponibles en fonction de votre situation financière et de votre situation familiale. Vous pouvez jeter un coup d'œil sur les services.
Et l'assurance ? Est-ce une condition préalable essentielle à l'obtention d'une hypothèque ?
- Oui, bien sûr. C'est très important. Vous avez deux assurances différentes à prendre en compte : l'assurance vie, qui vous protège en cas de décès et d'invalidité, et aussi l'assurance habitation, qui vous protège contre les dommages causés par le feu, le vol, l'eau.
Maintenant, c'est très bien de parler d'hypothèques - vous devez toujours trouver votre maison parfaite. Quel genre de choses les gens prennent-ils en considération lorsqu'ils font des recherches ?
Éléments à prendre en compte
- Vous avez trois choses principales, Jim, à prendre en considération. Tout d'abord, l'emplacement : voulez-vous vivre à la campagne ou en ville ?
En outre, les installations : y a-t-il des transports publics à proximité, des supermarchés, ce genre de choses ?
Et le type de propriété compte aussi - si vous voulez avoir un projet hors plan ou un projet déjà construit.
Nous avons parlé du numérique plus tôt. Y a-t-il des sites Web particuliers que vous suggérez aux gens de consulter ?
- Oui, bien sûr. Vous disposez de trois sites principaux au Luxembourg : Vortimo, AtHome, et Immotop, sur lesquels vous pouvez configurer des alertes.
Est-ce que c'est ce que font généralement les gens ? Ils ont dit : « Je peux me permettre jusqu'à 1 million d'euros, envoyez-moi tout ce que vous avez » ?
- Oui, ils le font comme ça. Je vous recommande également de contacter les agences immobilières de la commune où vous souhaitez acheter, afin de leur faire part de vos attentes. Ainsi, ils vous contactent lorsqu’ils ont une propriété qui répond à vos critères - avant même de la mettre sur le marché.
Je sais que le Luxembourg est un petit pays. J'ai même entendu un de mes collègues de travail me dire l'autre jour qu'ils vendaient leur place.
- Oui, il est important de parler de votre projet à votre famille, à vos amis, à vos collègues - en effet, parce que le bouche-à-oreille est très important et peut fonctionner.
Maintenant, la psychologie ici - en fin de compte, c'est de l'argent. C'est un million d'euros ou plus. D’après votre expérience, à quoi pensent vraiment les gens lorsqu’ils viennent prendre une décision ?
Liste de contrôle
- Eh bien, je pense que vous devez garder à l’esprit vos priorités et aussi les concessions que vous êtes prêt à faire lorsque vous voulez acheter ici au Luxembourg. Pour ce faire, je vous recommanderais de dresser une liste de contrôle sur ce qui est très, très important pour vous, et sur les choses qui sont plus négociables.
Je vous recommande également de faire un tour rapide de la région avant de visiter une propriété, et de consulter également le site Web de la commune. Lors de la visite, vous devez également vérifier les conditions générales de la propriété, telles que l'exposition, le système d'électricité et de chauffage, la salle de bains et la cuisine - si elle doit être rénovée.
Mais ne vous inquiétez pas, nous vous aiderons une fois que vous introduirez une demande d'hypothèque et analyserons également les critères de propriété.
Vous avez dû voir des photos folles d'endroits pendant que vous faisiez ce boulot, j'imagine ?
- Oui.
Y a-t-il d'autres aides d'État disponibles spécifiquement pour vous aider à l'achat ?
- Oui, bien sûr, Jim. Et Dieu merci, à cause des prix élevés ici. Il y a trois types d'aides que j'aimerais mentionner ici, qui s'appliquent au moment de l'achat, au soutien continu et selon le type de propriété que vous achetez.
Crédits d'impôt
Au moment de l'achat, vous obtenez un crédit d'impôt de 20 000 euros par acheteur individuel pour vous aider à payer les frais d'inscription de 7% dont je parlais plus tôt.
Donc si je suis un couple, j'aurais 40K ?
- Oui, exactement. Mais malheureusement, pour les enfants, cela ne compte pas.
Et bien sûr, si je dois acheter une maison pour un million, 7%, c'est 70K de toute façon - donc ça ne couvrirait pas ça, n'est-ce pas ?
- En effet. Mais si vous achetez un projet hors plan, les frais d'inscription de 7 % ne s'appliqueraient qu'au prix du terrain. Donc, parfois, les 20 000 ou les 40 000 pourraient couvrir tous les coûts.
Soutien continu
Qu'en est-il du soutien continu ? Le gouvernement m'aidera-t-il à cet égard ?
- Le soutien continu, oui, bien sûr. Il peut y avoir deux choses différentes : les bonifications d'intérêts et les dégrèvements d'intérêts. La bonification d'intérêts s'élève à 2 000 euros par personne dans votre ménage pendant les six premières années.
Deux mille euros par an, n'est-ce pas ?
- Exactement. Et pendant les cinq premières années qui suivent l’hypothèque.
Ça sonne bien aussi. Vous avez parlé de TVA super réduite. Cela s'applique-t-il à tout ?
TVA super réduite
- Non, cette super TVA réduite ne s'applique qu'aux projets hors plan ou aux nouvelles constructions, avec un montant maximum de 50 000 euros.
Et je sais que de temps en temps, les communes locales peuvent aussi apporter un certain soutien, n’est-ce pas ?
- En effet. Certaines municipalités offrent des primes d'acquisition et des primes de construction, voire des subventions.
Durabilité
La durabilité est un sujet brûlant. Le monde entier parle de durabilité - à juste titre. Est-ce que cela est encouragé dans ce marché ?
- Bien sûr. Le Luxembourg s'efforce d'encourager cela et de financer certains projets également avec les banques. Tu as entendu parler de Klimapakt ou KlimaPrêt, Jim ?
Non, jamais.
- D'accord. Ainsi KlimaPrêt vise à promouvoir la rénovation durable des logements de plus de 10 ans par le biais du préfinancement des travaux de rénovation. Il y a deux options de prêt : le prêt climatique à taux zéro et le prêt climatique à faible taux d'intérêt. Le prêt climatique à faible taux d'intérêt peut être obtenu auprès d'une banque de votre choix au Luxembourg, avec un montant de 100 000 euros par logement sur une période de 15 ans.
Et c’est pour les logements qui ont plus de 10 ans ?
- Exactement.
D'accord. Et Prime House ? J'en ai entendu parler.
- Oui. Prime House vise à soutenir la rénovation écoénergétique durable des bâtiments résidentiels existants de plus de 10 ans.
Et c'est disponible à partir du 1er janvier 2022, n'est-ce pas ?
- Oui, exactement. Pour obtenir cette aide, vous devez soumettre des factures émises entre janvier 2022 et décembre 2025.
Et un site Web pour en savoir plus à ce sujet ?
- Oui, vous pouvez aller sur myguichet.lu pour en savoir plus.
Et enfin, ce fameux taux super réduit de 3 % sur mon TVA - des informations supplémentaires à ce sujet quand je fais une rénovation ?
- Oui, c'est très important. Vous pouvez demander une super TVA réduite de 3% lorsque vous rénovez votre résidence principale. Normalement, c'est 17 %, mais ici, vous pouvez l'obtenir à 3 %. C'est une grosse réduction.
Waouh. Donc Clémence, je vous ai demandé au début si c'était le bon moment pour acheter. Qu'en dites-vous ?
- Jim, comme vous me l'avez demandé, oui - au tout début : faites ce que vous avez à faire et faites le saut.
Clémence, conseillère en prêts chez ING - merci beaucoup.
- Je vous en prie.
Pour plus d'informations, rendez-vous sur ing.lu/immo.
Changing rates: how to find the right balance? (EN)
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Évolution des taux : comment trouver le juste équilibre ?
Philippe Ledent, économiste expert chez ING Belgique-Luxembourg
Narrateur : Nous savons tous que les taux d’intérêt sont un facteur clé pour chacun d’entre nous. De nombreux produits financiers bancaires, qu’il s’agisse de dépôts ou de crédits, voient également leurs taux augmenter.
Mais quel est l’impact de la banque centrale sur l’évolution des taux ? Et pourquoi les taux augmentent-ils, même lorsque le bon sens semble indiquer que ce n’est pas le bon moment ?
Aujourd’hui, nous en parlons avec Philippe Ledent, économiste senior chez ING. Bonjour Philippe !
Philippe : Bonjour, bonjour à tous !
Philippe : Commençons par deux principes de base.
Premièrement, dans une économie, sur les marchés financiers, tous les taux d’intérêt sont liés entre eux. C’est simple à comprendre : vous ne pouvez pas emprunter de l’argent pour une certaine durée avec un certain risque, et l’investir pour la même durée avec le même risque, tout en gagnant de l’argent. Ce n’est pas possible.
Cela signifie que tous les taux d’intérêt sont toujours interconnectés.
Jim : Donc, cela concerne à la fois les taux que je paie sur un prêt et ceux que je reçois sur mes dépôts ?
Philippe : Exactement. Deuxième principe : le secteur bancaire est un simple intermédiaire financier.
Cela veut dire que les taux des produits bancaires sont eux aussi liés entre eux, et liés aux taux du marché financier.
Philippe : Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les taux d’intérêt évoluent sur les marchés financiers. Fondamentalement, c’est une question d’offre et de demande de capital.
Mais il y a un autre facteur essentiel : l’influence des banques centrales.
Les marchés financiers veulent financer l’économie — c’est leur raison d’être. Mais pour cela, ils ont besoin de liquidités fraîches, fournies par la banque centrale.
Et cet argent n’est pas gratuit : la banque centrale le prête à un certain taux d’intérêt.
Ce taux influence fortement tous les autres taux du marché financier et du secteur bancaire.
Jim : Est-ce que tous les taux du marché réagissent de la même manière aux taux de la banque centrale ?
Philippe : Non. Deux éléments entrent en jeu :
1. Le niveau de risque, qui peut créer de grandes différences entre les types de taux.
2. La durée.
Quand la banque centrale prête à l’économie, elle le fait via des opérations à court terme.
Donc, les taux à court terme (3 mois, 6 mois, 1 an) réagissent immédiatement à toute variation du taux directeur.
Pour les taux à long terme (10, 15, 20 ans), c’est plus complexe.
Imaginez que j’emprunte sur 10 ans. Le taux sera influencé par le taux à court terme actuel (défini par la banque centrale), mais aussi par les anticipations du marché sur l’évolution future de ces taux.
Autrement dit, les marchés essaient de « lire dans l’esprit » du banquier central.
En observant les taux à long terme, on peut comprendre ce que le marché pense que la banque centrale fera à l’avenir.
C’est crucial pour les entreprises qui investissent à long terme, ou pour les prêts hypothécaires, qui sont aussi des crédits à long terme.
Jim : On parle beaucoup de la hausse des prix dans l’économie. Quel est l’impact sur les taux d’intérêt ?
Philippe : C’est justement le point central.
Nous connaissons actuellement une forte inflation — c’est-à-dire une hausse généralisée des prix à la consommation — qui dépasse les 8 % dans certaines régions, en Europe, aux États-Unis, partout dans le monde.
La banque centrale a deux responsabilités :
- Fournir de l’argent frais à l’économie.
- Maintenir une inflation stable à moyen terme.
Le niveau actuel d’inflation est bien trop élevé. La banque centrale doit donc agir, et cela passe par une hausse du taux auquel elle prête de l’argent.
Mais cela a une conséquence directe : pour les personnes ayant des prêts, les remboursements deviennent plus élevés.
Par exemple, les remboursements des emprunteurs peuvent augmenter. Et c’est précisément le but de cette politique.
En augmentant le taux auquel la banque centrale prête de l’argent aux marchés financiers, cela exerce une pression à la hausse sur tous les taux d’intérêt.
Cela signifie que ce que je paie pour un crédit ou une hypothèque, ou ce que je reçois sur mon dépôt, va aussi augmenter.
Ce changement influence le comportement des consommateurs et des entreprises, ce qui contribue à ralentir l’inflation.
Jim : Donc, si les banques augmentent leurs taux, c’est qu’elles anticipent d’autres hausses plus tard cette année ?
Philippe : Exactement. Tout est lié aux marchés financiers.
Les marchés anticipent une hausse des taux dans les prochains trimestres.
Et comme ils l’anticipent, on observe déjà une augmentation des rendements à long terme, ce qui influence tous les taux d’intérêt à long terme dans l’économie, y compris les produits bancaires.
Jim : Mais si les taux sont censés refroidir l’économie, n’y a-t-il pas un risque de trop la refroidir et de provoquer une récession ?
Philippe : C’est une excellente remarque. Cela montre que la gestion de la politique monétaire n’est pas facile.
En augmentant les taux, on cherche à ralentir le crédit à la consommation, l’investissement, à inciter les gens à épargner davantage et à consommer moins.
Ce sont les canaux par lesquels un taux plus élevé ralentit la demande globale.
Pourquoi ? Parce que l’inflation est le reflet d’un déséquilibre entre une demande trop forte et une offre trop faible.
La banque centrale veut donc ralentir cette demande.
Et inversement, lorsqu’elle veut soutenir l’économie, elle baisse les taux pour stimuler la demande.
Ainsi, en ajustant les taux, elle cherche à influencer la demande globale — soit pour la ralentir, soit pour la stimuler.
Philippe : Mais si on va trop loin, le risque est réel : on est content car l’inflation baisse, mais la demande devient trop faible, et cela peut provoquer une récession.
Cela s’est déjà produit dans le passé.
Il faut donc trouver le juste équilibre.
On ne peut pas augmenter les taux indéfiniment, car à un certain moment, cela devient dangereux pour l’économie.
Jim : Cela semble contre-intuitif d’augmenter les taux alors que l’économie ne tourne pas à plein régime…
Philippe : Oui, surtout dans la zone euro, où l’on observe un ralentissement économique.
Mais c’est un peu le choix du moindre mal.
D’un côté, on peut se demander pourquoi agir maintenant.
Mais de l’autre, il ne faut pas oublier que l’inflation est très élevée, et elle est aussi néfaste pour l’économie et pour les gens.
Certains pourraient dire : « Si mon revenu est indexé sur l’inflation, je m’en fiche. Les prix augmentent de 8 %, mais mon salaire aussi. »
Mais ce n’est pas le cas pour tout le monde.
La majorité des gens dans la zone euro n’ont pas de revenus indexés.
Donc, pour beaucoup de personnes et d’entreprises, une inflation aussi élevée — bien au-delà des 2 % habituels — est très problématique.
Philippe : La banque centrale doit penser au bien-être global, pas uniquement à ceux qui subissent la hausse des taux.
En tenant compte de toutes les conséquences négatives d’une inflation trop élevée, il est important d’agir sur les taux d’intérêt, même si l’économie ne se porte pas aussi bien qu’on le souhaiterait.
L’objectif est de lutter contre une inflation qui nuit aux gens et aux entreprises.
Jim : Merci Philippe pour ces explications très complètes.
Nous arrivons à la fin de notre enquête : on observe de grands mouvements dans les taux des produits financiers, car les conditions de marché changent.
Et elles changent parce qu’on anticipe des hausses de taux des banques centrales — des hausses qui ont déjà commencé un peu partout.
Ces hausses sont motivées par la volonté de reprendre le contrôle sur une inflation qui, il faut le dire, bat des records.
Est-ce un bon résumé, Philippe ?
Philippe : C’est parfait !
Jim : C’était Philippe Ledent, économiste senior chez ING. Merci beaucoup !
N’hésitez pas à contacter votre équipe ING pour toute question ou pour discuter de votre situation personnelle. Retrouvez tous les contacts utiles sur ing.lu/service.