Investir dans un bien immobilier locatif au Luxembourg, une bonne idée ?

Même si le prix de location a presque doublé ces dix dernières années, vous ne devez pas acheter votre bien n’importe où au Luxembourg ! Des disparités significatives perdurent entre les régions et les municipalités et dépendent de la situation géographique et de l’accessibilité du logement. Le prix de location est plus élevé dans le centre et le sud que dans le nord. Il faut dire qu’en dehors des zones proches de l’autoroute du Nord, il n’existe que peu de correspondances directes avec la capitale.

Le type de bien dans lequel vous souhaitez investir peut aussi avoir son importance. Les appartements d’environ 70 à 90 m² avec 1 ou 2 chambre(s) sont bien plus demandés en location, puisqu’ils constituent des logements idéaux pour les personnes seules ou les couples avec un enfant. Les biens neufs peuvent vous permettre d’éviter de payer des frais de rénovation, tout en étant plus susceptibles de répondre aux exigences énergétiques en vigueur – un critère que de nombreux candidats au logement estiment essentiel.

Que vous soyez ou non résident(e) luxembourgeois(e), vous devez déclarer le revenu locatif aux autorités fiscales luxembourgeoises si celui-ci dépasse EUR 600 par an. Si vous êtes un(e) contribuable résident(e) au Luxembourg ou assimilé(e) fiscalement, vous devez déclarer le revenu locatif de la même manière que votre salaire ou que tout autre revenu d’investissement perçu. Si vous n’êtes pas résident(e), vous devez déclarer le revenu locatif (non exempté) dans la déclaration d’impôt (modèle 100). Attention ! Si vous choisissez d’être assimilé(e) aux contribuables résidents, lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts (conformément à l’article 157ter[1]), vous devez également déclarer le revenu locatif des biens immobiliers que vous possédez à l’étranger 

Pour réduire votre bénéfice imposable, vous pouvez déduire des revenus locatifs bruts (déterminés par le cumul de tous les paiements réalisés par votre locataire) les frais d’acquisition. Ces dépenses peuvent inclure les intérêts bancaires et les charges relatives au financement du bien, les primes d’assurance (incendie, responsabilité civile, etc.), l’impôt foncier, les frais de réparation et d’entretien (rafraîchissement de la peinture, réparation de la toiture ou du chauffage, plomberie, etc.) et d’autres dépenses déductibles engagées par le propriétaire et non remboursées par le locataire (comme les frais de gestion, d’eau et de collecte des déchets).

La dépréciation fiscale due à l’usure figure également parmi les dépenses déductibles. Le taux d’amortissement appliqué au prix d’acquisition (à l’exception des terrains), augmenté des frais d’acte notarié et des dépenses d’investissement, varie selon l’année de construction de l’immeuble : 6% pour les immeubles de moins de 6 ans, 2% pour les immeubles ayant entre 6 et 60 ans, 3% pour les immeubles de plus de 60 ans.

Comme vous pouvez le constater, en déduisant ces dépenses, le revenu locatif imposable peut considérablement baisser, voire devenir négatif, en particulier si vous faites l’acquisition d’un bien neuf en contractant un prêt.

Si vous êtes un(e) résident(e) luxembourgeois(e) et que vous vendez votre résidence principale[2], la plus-value est exempte de l’impôt sur le revenu. Sinon, il existe plusieurs traitements fiscaux. Si vous vendez votre bien moins de 2 ans après son acquisition, le revenu réalisé est appelé bénéfice de spéculation et est imposé aux taux progressifs ordinaires. Selon le niveau de vos revenus annuels imposables et de votre situation familiale, le taux d’imposition marginal s’élève au maximum à 42%. Si vous vendez votre bien plus de 2 ans après son acquisition, le revenu réalisé est appelé plus-value de cession et est imposé au maximum à 21% (soit la moitié du taux global). La plus-value sur la vente bénéficie en plus d’une déduction de EUR 50.000 euros sur 10 ans (EUR 100.000 si le couple est imposé collectivement).

02/2022