Quels sont vos droits et vos devoirs de locataire au Luxembourg ?

Même si le loyer maximal demandé aux locataires ne peut dépasser 5 % du montant de l’investissement immobilier du propriétaire, se loger reste cher au Luxembourg. Selon une étude d’Eurostat portant sur les loyers du marché en 2017[1], Luxembourg-Ville est dans le top 4 des villes les plus chères sur le plan immobilier (2 350 € pour un 4 pièces, 1 800 € pour un 3 pièces et 1 400 euros pour un 2 pièces), aux côtés de Paris, Dublin et Copenhague. La capitale luxembourgeoise arrive même à la première place du podium pour les maisons mitoyennes et individuelles (respectivement 3 050 € et 3 900 €).

Lorsque vous louez un logement au Luxembourg, vous devez prévoir les frais d’agence et la caution. La majorité des propriétaires passent par des agences immobilières pour mettre leurs biens en location, ce qui occasionne pour les locataires des frais supplémentaires correspondant à un mois de location plus la TVA (17 %)[2]. Vous devrez également régler une caution qui servira de garantie pour le paiement du loyer, les frais supplémentaires et les éventuels dommages causés dans le logement. Le propriétaire peut vous demander de payer des charges locatives supplémentaires, comme l’électricité, le nettoyage et l’entretien du logement et des parties communes ou encore, les petites réparations.

La durée de location standard au Luxembourg est généralement de 2 à 3 ans, mais vous pouvez négocier avec le propriétaire (ou l’agence) pour la raccourcir. Dans tous les cas, cette durée doit être précisée dans le contrat de location. Si vous souhaitez partir à la fin de la durée de la location, vous devez en informer votre propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception en respectant un préavis d’au moins 3 mois et en vous acquittant tous les loyers dus jusqu’à votre départ. Si votre propriétaire ou vous ne donnez pas de préavis, le contrat à durée déterminée sera tacitement renouvelé à la fin de la durée de location et converti en un contrat mensuel (sauf mention contraire). Vous pourrez alors résilier votre contrat de location à tout moment, en respectant malgré tout le préavis de 3 mois.

Si vous souhaitez partir avant la fin de la durée de location, discutez-en avec votre propriétaire. Dans la pratique, la plupart d’entre eux accepteront votre décision si vous leur trouvez un(e) locataire remplaçant(e).

Si vous connaissez des difficultés avec votre propriétaire parce que vous ne pouvez pas vivre paisiblement dans le logement, vous devez porter plainte dans les meilleurs délais en lui envoyant un courrier recommandé. Ne cessez pas de payer le loyer : seul un juge a le pouvoir de demander une baisse du loyer s’il estime que le propriétaire a enfreint la loi. Pour obtenir plus d’informations, vous pouvez télécharger la Tenant’s Rights Brochure for Luxembourg (« La brochure des droits du locataire », en anglais) publiée par l’Union Luxembourgeoise des Consommateurs (ULC).

Si votre désaccord avec votre propriétaire concerne la fixation du loyer et/ou les charges locatives, vous pouvez déposer une demande auprès de la Commission des loyers en vue d’obtenir une réduction du loyer. Considérées comme des instances de conciliation, les Commissions des loyers sont mises en place par les administrations communales. Leurs décisions n’ont pas le statut de décisions juridiques et revêtent un caractère obligatoire seulement si les deux parties les acceptent expressément ou tacitement. Si vous n’êtes pas satisfait(e) de la décision de votre Commission des loyers, vous pouvez saisir dans un délai d’un mois la Justice de Paix, selon l’endroit où se trouve l’immeuble.. 

Si votre contrat de location prévoit le paiement d’une caution, il est vivement recommandé de procéder à un état des lieux d’entrée avec votre propriétaire (ou l’agence) avant votre installation. Pendant cette première inspection, veillez à noter sur la fiche le moindre dommage que vous constatez. En effet, si vous constatez ultérieurement un dommage, le propriétaire n’est pas tenu de l’accepter.

Lorsque vous quittez le logement, vous procédez à un état des lieux de sortie. En principe, vous êtes tenu(e) de rendre le bien loué dans le même état qu’au début de la location. Les dommages qui résultent d’une utilisation normale des lieux, de l’usure et du délabrement ne sont pas considérés comme des dommages locatifs (par ex. petits trous dans le mur, légère altération de la couleur de la peinture, etc.) Vous pouvez récupérer votre caution dans son intégralité une fois que vous avez signé l’état des lieux de sortie, rendu les clés au propriétaire et payé le dernier loyer ainsi que les dernières charges et à condition que votre propriétaire confirme qu’aucune réparation n’est nécessaire.

[1]Londres n’est pas prise en compte dans ces données locatives.
[2]La situation pourrait bientôt changer : dans sa Politique générale en matière de logement publiée en décembre 2018, le site logement.public.lu indique que le gouvernement prévoit de mettre en place un système qui garantira que les frais d’agence ne soient pas imputés unilatéralement aux locataires.

03/20