Comment bien préparer son dossier de crédit immobilier ?

L’apport personnel est le montant des fonds propres que vous utiliserez pour financer votre achat immobilier. Depuis janvier 2021, la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) impose des règles valables pour l’ensemble des banques concernant l’apport personnel. On peut les résumer comme suit. Le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien à la signature du crédit (rapport LTV ou Loan To Value) ne peut pas dépasser les 80%  et votre apport personnel doit être au moins de 20%. Il existe néanmoins des adaptations en fonction de votre situation. Ce principe des 80% ne s’applique que si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez étendre votre patrimoine (en achetant, par exemple, des biens pour les louer). Si vous devenez propriétaire pour la première fois, jusqu’à 100% du montant du bien visé pourrait vous être accordé, pour autant que vous disposiez des ressources nécessaires pour payer les mensualités. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, mais que vous souhaitez en acquérir une nouvelle, la limite maximale est de 90%. Sous certaines conditions, elle peut se monter jusqu’à 100%. Ce cas de figure suppose bien entendu que l’achat du nouveau bien ira de pair avec la revente de l’ancien. Néanmoins, votre financement aura toujours plus de chance d’être accepté si vous présentez un apport personnel.

Le calcul de votre taux d’endettement consiste à comparer vos charges à vos revenus afin d’évaluer le pourcentage des ressources consacré au paiement des dépenses récurrentes. Pour la plupart des organismes financiers, quand les charges dépassent un tiers des ressources mensuelles, le risque de surendettement augmente fortement. Si votre taux d’endettement est trop élevé, vous pouvez rallonger la durée du crédit. Il vous coûtera plus cher dans la durée, mais votre demande de crédit a plus de chances d’être acceptée.

Le reste à vivre correspond à la somme qui reste à votre disposition une fois toutes vos charges payées. Il permet de déterminer ce qu’il vous reste pour vous permettre de vivre normalement et d’assurer des dépenses incompressibles comme l’alimentation ou les transports. Le calcul de votre reste à vivre va dépendre de la situation de votre foyer – célibataire, en couple, avec ou sans enfant ? -, de votre statut en matière immobilière – êtes-vous locataire ou propriétaire ? – , de votre situation professionnelle – êtes-vous salarié, indépendant ou exercez-vous une profession libérale ? - et de vos revenus présents ou à venir – sont-ils élevés ou êtes-vous un jeune cadre disposant d’un haut potentiel ?.
Si, au final, la banque estime que votre reste à vivre est plus que confortable, elle pourrait accepter de dépasser le seuil d'endettement standard pour la banque pour vous accorder un crédit, après une analyse fine visant à vous protéger au mieux.

Pour pouvoir analyser votre demande, la banque a besoin d’informations qui permettent de vérifier si vous respectez les trois critères décrits ci-dessus et si votre profil correspond à sa politique commerciale. Plus votre dossier sera complet, clair et transparent, plus vous augmentez vos chances d’avoir une réponse rapide et favorable.

De plus en plus de banques vous permettent d’effectuer aujourd’hui toutes vos démarches en ligne. Chez ING, vous avez trois options. Vous pouvez simuler votre crédit immobilièr pour avoir une idée des mensualités de votre projet immobilier. Le simulateur vous offre aussi la possibilité de savoir ce que vous pouvez emprunter en fonction de votre situation personnelle. Enfin, vous pouvez soumettre une demande de crédit. Après avoir effectué la simulation sur le site, vous créez au même moment votre espace client dans lequel vous pouvez télécharger directement toutes les pièces justificatives pour votre demande de financement. Vous gagnez ainsi un temps précieux. Un atout non négligeable quand on sait que vous ne disposez que de 4 à 6 semaines – c’est le délai moyen des compromis de vente – pour trouver un financement !

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées au crédit immobilier. Si vous avez besoin de conseils personnalisés, vous pouvez prendre rendez-vous en ligne avec un de nos experts en immobilier.

11/22